Comprar una casa es el sueño de cientos de neoyorquinos agobiados por los alquileres cada vez más elevados en la Gran Manzana, además de los impuestos locales que asfixian las finanzas de las familias de ingresos bajos y moderados.
¿PERO QUÉ TAN FACTIBLE ES CUMPLIR ESE GRAN SUEÑO EN UN MOMENTO EN EL QUE LA INFLACIÓN ALCANZÓ SU TASA MÁS ALTA EN CUATRO DÉCADAS?
Según un reporte de vivienda para 2022 de Realtor.com, un sitio web de listados de bienes raíces operado por Move, Inc., subsidiaria de News Corp, y con sede en Santa Clara, California, este será un año vertiginoso para los compradores en los mercados más grandes de la nación. Y el área metropolitana de Nueva York no será la excepción.
En general, se espera que los precios locales de las viviendas en los Estados Unidos aumenten un 2.3 % en 2022 con respecto a una media reciente de 619, 000 dólares.
La asequibilidad de la vivienda será una consideración creciente. Si bien los compradores que actúan con rapidez pueden tener una mejor oportunidad de encontrar una casa dentro de su presupuesto, ya que se espera que el inventario se recupere de los mínimos de COVID-19, se pronostica que las ventas de viviendas en el área de la Ciudad de Nueva York-Newark-Jersey caerán un 3% en 2022.
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Según Realtor.com, 2022 será un año muy competitivo debido a que las ventas de viviendas alcanzaron un máximo de 16 años y tendencias como la flexibilidad en el lugar de trabajo permiten un mayor éxito de los compradores de viviendas.
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También comenzará la recuperación de las caídas recientes causadas por el COVID-19, ya que la oferta de viviendas para la venta ha aumentado un 0.3%, y la asequibilidad se volvería más compleja debido a que las tasas hipotecarias subieron a 3.6%, los precios de cotización subieron a nuevos máximos históricos como el 2.9 %: el aumento de los alquileres aumentó un 7.1 %, mientras que los ingresos aumentaron un 3.3 %.
“La asequibilidad será cada vez más un desafío a medida que aumenten las tasas de interés y los precios, pero el trabajo remoto puede expandir las áreas de búsqueda y permitir que los compradores más jóvenes encuentren su primera casa antes de lo que podrían haberlo hecho de otra manera. Y con más de 45 millones de millennials dentro de las principales edades de compra por primera vez de 26 a 35 años antes de 2022, esperamos que el mercado siga siendo competitivo”, dice la economista jefe Danielle Hale.
Los investigadores de Realtor.com esperan que las ventas de viviendas crezcan hasta un 6.6% año tras año y alcancen los niveles más altos en 16 años, lo que conducirá a un mercado bastante competitivo en el próximo 2022. Los datos de encuestas recientes mostraron que el 53% de los millennials son compradores que planean comprar su primera casa dentro del próximo año.
En 2021, las tasas hipotecarias bajas ayudaron a los compradores a administrar sus costos mensuales de vivienda.
A pesar de que las tasas tienden a subir en 2022 un 2.9 %, el aumento de los ingresos del 3.3 % y la disminución del desempleo ayudarán a mantener la propiedad de la vivienda al alcance de los compradores.
En cuanto a la región de Nueva York-Newark-Jersey City en particular, el informe pronostica una disminución en el crecimiento de las ventas en un 3 % y un aumento en el crecimiento de los precios en un 2.3 %.
Según Realtor.com, durante la pandemia y el COVID-19, los espectadores de listados de casas suburbanas aumentaron en un 42.1 %, esperan que los suburbios sigan siendo más populares que las grandes áreas metropolitanas urbanas a medida que los compradores de casas buscan propiedades relativamente asequibles y más grandes.
ENTONCES, ¿CUÁNTO DINERO NECESITAS PARA AL MENOS COMENZAR A BUSCAR UNA PROPIEDAD?
El precio promedio de una casa de Nueva York vendida en 2021 fue de $370,000. Es un aumento del 19.4% sobre el precio promedio de 2020 de $310K, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Estado de Nueva York (NYSAR).
Pero eso cubre una amplia gama en diferentes ubicaciones dentro del Empire State.
Por ejemplo, el precio medio en el condado de St. Lawrence fue de $93,500 el año pasado. Pero en Manhattan, el costo promedio fue de $1.1 millones.
A escala nacional, el precio promedio de una casa en noviembre del año pasado fue de $481,700, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.
El precio medio de venta de viviendas en Nueva York ha aumentado desde 2017. La siguiente tabla muestra el crecimiento medio de las ventas entre 2017 y 2021.
| AÑO | PRECIO PROMEDIO DE LA PROPIEDAD |
| 2017 | $245,000 |
| 2018 | $262,500 |
| 2019 | $278,000 |
| 2020 | $310,000 |
| 2021 | $370,000 |
DESCRIPCIÓN GENERAL DE LO QUE SE REQUIERE PARA COMPRAR VIVIENDA DE NUEVA YORK
- $370,000 es el precio promedio de venta de viviendas
- $11,100 es el pago inicial mínimo en NY (3%)
- $74,000 es el pago promedio inicial (20%)
- 718 es el puntaje de crédito promedio requerido
HIPOTECAS EN AUMENTO
Según NYSAR, las tasas hipotecarias se mantuvieron en mínimos históricos con una hipoteca de tasa fija a 30 años en 3.10% en diciembre pasado, frente al 3.07% en noviembre, según Freddie Mac. Sin embargo, NerdWallet muestra que las tasas hipotecarias están aumentando. El 21 de enero había subido al 3.598% para una hipoteca de tasa fija a 30 años.
El precio de las viviendas existentes podría subir otro 2.9% y el mercado seguirá siendo competitivo, según el pronóstico de vivienda para 2022 de Realtor.com.
PRÉSTAMOS PARA COMPRADORES DE VIVIENDA POR PRIMERA VEZ EN NY
Si es la primera vez que compras una casa con un pago inicial del 20 %, puedes obtener un préstamo convencional con una tasa de interés baja. Y no tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Por supuesto, pocos compradores primerizos han ahorrado un 20 % de enganche. Pero la buena noticia es que no necesitas tanto. Los compradores de viviendas de Nueva York a menudo pueden ahorrar dinero por adelantado utilizando uno de estos programas hipotecarios de pago inicial bajo:
- Préstamo FHA: respaldado por la Administración Federal de Vivienda con el 3.5% de pago inicial y un puntaje de crédito mínimo de 580. Pero estarás enganchado al seguro hipotecario hasta refinanciar a un tipo diferente de hipoteca, te mudes de casa o pagues tu préstamo.
- Préstamo VA: solo para veteranos y miembros del servicio. Se requiere cero pago inicial. El puntaje de crédito mínimo varía según el prestamista, pero a menudo es de 620. No hay seguro hipotecario en curso después del cierre. Podría decirse que estas son las mejores hipotecas disponibles.
- Préstamo USDA: para aquellos con ingresos bajos a moderados que compran en áreas rurales designadas. Se requiere cero pago inicial. Los requisitos de puntuación de crédito varían según el prestamista, pero a menudo es de 640. Tasas de seguro hipotecario bajas.
Hipotecas SONYMA: la Agencia Hipotecaria del Estado de Nueva York ofrece préstamos a bajo costo y la posibilidad de asistencia con el pago inicial a prestatarios calificados.
Dependiendo del préstamo hipotecario que elijas, podrías ingresar a tu nuevo hogar con un mínimo de efectivo de tu bolsillo.
Estos programas incluso te permiten usar asistencia con el pago inicial para cubrir el pago inicial y los costos de cierre.
Si no estás seguro de qué programa de préstamo elegir, tu oficial de préstamos puede ayudarte a encontrar la combinación adecuada según tus finanzas y tus objetivos de compra de vivienda.
La Agencia Hipotecaria del Estado de Nueva York (SONYMA) ofrece asistencia en todo el estado a los compradores de vivienda por primera vez en Nueva York. Esto incluye préstamos hipotecarios asequibles, así como asistencia para el pago inicial.
Por ejemplo, su programa Acheiving the Dream es una hipoteca de tasa fija a 30 años con solo un 3% de pago inicial. Y solo tienes que pagar el 1% de tu bolsillo; el resto puede provenir de la asistencia para el pago inicial (excluidos los compradores de cooperativas).
Existen ciertos requisitos para calificar para los programas de SONYMA, que incluyen:
- Ingresos consistentes y verificables que se remontan a dos años.
- Puntaje de crédito aceptable, probablemente 580 o 620, según el tipo de préstamo que desees.
- Suficientes ingresos para vivir cómodamente y cubrir los costos de propiedad de la vivienda.
- Usar la casa como tu residencia principal.
SONYMA tiene una lista de prestamistas hipotecarios aprobados; por lo que el comprador tendrá que obtener un préstamo hipotecario a través de uno de esos prestamistas para participar plenamente en sus programas.
La agencia también dice que te pondrá en contacto con “agencias de asesoramiento de vivienda sin fines de lucro en todo el estado de Nueva York para ayudarte a navegar el proceso de compra de una vivienda y prepararse para ser propietario de una vivienda exitosa a través de asesoramiento personalizado, clases de educación para compradores de vivienda, talleres y más”.
SONYMA tiene dos préstamos principales de asistencia para el pago inicial (DPAL) que están disponibles en todo el estado.
Si bien estos son préstamos en lugar de subvenciones, ambos vienen sin pagos mensuales y no cobran intereses. Mejor aún, son perdonados después de 10 años.
Eso significa que no tienes que devolver un centavo mientras permanezcas en la casa durante una década. Si te mudas, vendes o refinancias esa casa antes de que terminen los 10 años, tendrás que devolver 1/120 de la cantidad que pediste prestada por cada mes menos de los 120 meses que duran los 10 años.
El DPAL estándar te permite pedir prestado el 3% del precio de compra (hasta $15,000) o $3,000, lo que sea mayor.
