¿Hasta qué porcentaje puede un casero aumentar la renta en NYC?

Según los recientes aumentos en los alquileres, la Ciudad de Nueva York resulta ser impagable para miles de residentes. 

Un informe reciente de Zumper encontró que el precio medio de un apartamento de una habitación en Manhattan aumentó un 25 % este año en comparación con el anterior. Y la renta de un apartamento de dos dormitorios aumentó un 27%. El reporte señala además que en enero, los alquileres de la Ciudad de Nueva York fueron los más altos del país, superando incluso a ciudades tan caras como San Francisco, Boston y Miami.

¿HASTA QUÉ PORCENTAJE PERMITE LA LEY QUE UN CASERO INCREMENTE EL ALQUILER? 

Los propietarios están legalmente autorizados a aumentar el alquiler al final del período de arrendamiento. En la mayoría de los casos, esto sucede después de 12 o 24 meses de residencia, aunque siempre es bueno verificar la fecha exacta de finalización de tu contrato. 

El monto del aumento suele ser un porcentaje de tu alquiler base y puede variar sustancialmente según el tipo de vivienda. Por ejemplo, si vives en un apartamento con alquiler estabilizado, tienes protección contra cuánto puede recaudar un arrendador, mientras que si vives en un apartamento con renta a precio de mercado, estás más expuesto a posibles aumentos abusivos. 

En la Gran Manzana no existe una ley general que limite la cantidad que un arrendador puede aumentar su alquiler. Los apartamentos no estabilizados (que tienden a estar ubicados en edificios más nuevos) no están sujetos a ninguna protección de aumento de alquiler, sin embargo, es raro que un arrendador aumente el alquiler en más del 5%, aunque, raíz de la pandemia, sectores como Manhattan han visto incrementos considerables. 

Muchos contratos de arrendamiento también incluyen una cláusula sobre la renovación del contrato de arrendamiento, por lo que es útil verificarlo para ver si se mencionan los límites de alquiler. 

Recuerda que es mucho trabajo para un arrendador llenar un apartamento vacío y, en la mayoría de los casos, prefieren cobrar un aumento razonable antes que arriesgarse a perder un inquilino, en especial si es puntual con el pago de la renta y cuida la propiedad. 

La buena noticia es que alrededor de 1 millón de apartamentos en Nueva York tienen renta estabilizada, que limita el porcentaje que un arrendador puede cobrar por un apartamento y un tope fijo en los aumentos de renta que calcula cada año la Junta de Directrices de Renta de la Ciudad de Nueva York. 

Por ejemplo, el aumento máximo de alquiler para apartamentos con alquiler estabilizado en 2020 fue del 1.5 % para un contrato de arrendamiento de 1 año y del 2.5 % para un contrato de arrendamiento de 2 años. Esto significa que si pagaste $2000 en 2019, tu nuevo alquiler sería $2030 después de 12 meses o $2050 después de 24 meses.

¿CÓMO SABER SI TU UNIDAD TIENE RENTA ESTABILIZADA?

Los apartamentos con renta estabilizada en general están ubicados en edificios construidos antes de 1974 con 6 o más unidades que no se han convertido en una cooperativa o un condominio, sin embargo, hay muchas excepciones a esta regla. Ciertos edificios más nuevos también tienen unidades designadas con alquiler estabilizado gracias a los créditos fiscales recientes para desarrolladores, mientras que algunos edificios más antiguos pueden tener una combinación de apartamentos estabilizados y no estabilizados.

La Junta de Pautas de Renta de la Ciudad de Nueva York tiene una lista completa de todas las unidades de renta estabilizada en la ciudad, pero la mejor manera de confirmar es llamando a la Oficina de Administración de Renta del Estado de Nueva York al (833) 499-0343.

Para que una unidad se clasifique como renta estabilizada, debe pertenecer a una de las siguientes categorías:

• Haber tenido un alquiler de menos de $2,000, si un inquilino se mudó inicialmente al apartamento entre 1993 y el 23 de junio de 2011.
• Haber tenido un alquiler de menos de $2,500, si un inquilino se mudó inicialmente al apartamento entre el 24 de junio de 2011 y el 14 de junio de 2015.
• Haber tenido un alquiler de menos de $2,700, si un inquilino se mudó inicialmente al apartamento desde el 15 de junio de 2015.
• Haber tenido un alquiler de menos de $2,733.75, si un inquilino se mudó inicialmente al apartamento después del 31 de diciembre de 2017.
• Haber tenido un alquiler de menos de $2,774.76, si un inquilino se mudó inicialmente al apartamento después del 31 de diciembre de 2018 pero antes del 14 de junio de 2019.

Recuerda que estas pautas no son inamovibles. Por ejemplo, si alquilas una unidad en un edificio que inicialmente se clasificó como alquiler estabilizado pero se convirtió en una cooperativa, puedes comunicarte con la Junta de Renovación Comunitaria y de Viviendas del Estado de Nueva York para que el estado de tu unidad permanezca como alquiler estabilizado.

Visita la guía de la ciudad sobre alquiler estabilizado para más detalles. 

¿PUEDES RECHAZAR UN AUMENTO DE ALQUILER?

En la mayoría de los casos, legalmente no se puede rechazar un aumento de alquiler. Pero puedes negociarlo, sin embargo, ten en cuenta que el propietario tiene todo el derecho de rechazar tu contraoferta. 

Al negociar, puedes citar pagos a tiempo, desgaste mínimo y buena tenencia en general. La mayoría de los propietarios preferirían cobrar un poco menos por un buen inquilino que tratar de obtener unos pocos cientos de dólares adicionales al año de un inquilino poco confiable (y que bien puede terminar costando más a largo plazo). 

Sin embargo, puedes rechazar legalmente un aumento de alquiler si a) vives en una unidad de alquiler estabilizado y b) el aumento infringe las leyes de estabilización de alquiler relacionadas con los aumentos de alquiler.

¿CÓMO SÉ SI UN AUMENTO DE ALQUILER ES ILEGAL?

Para la mayoría de los apartamentos no estabilizados, cualquier aumento es un aumento válido, sin embargo, los inquilinos deben verificar sus contratos de arrendamiento originales para ver si el propietario está incumpliendo alguna obligación contractual con respecto a la renovación del contrato de arrendamiento. 

Para apartamentos estabilizados, los inquilinos deben estar atentos a las siguientes señales:

• Menos de 30 días de antelación. Los propietarios deben avisar con 30 días de anticipación por ley para darle el tiempo adecuado para aceptar la oferta o buscar un nuevo apartamento. Para inquilinos que han estado en su apartamento durante 2 años, esto sube a 60 días.
• Cobrar a los inquilinos por renovaciones que nunca se realizaron. Si bien el mantenimiento general está incluido en el alquiler, los costos de las grandes mejoras, conocidas como de capital pueden transferirse al inquilino a no más del 2% del alquiler base. Si tu edificio no ha sufrido renovaciones importantes en los últimos años, este aumento puede ser ilegal.
• El aumento excede el monto establecido para una unidad con alquiler estabilizado. Como se mencionó anteriormente, existen reglas muy específicas con respecto a los aumentos de alquiler para apartamentos estabilizados. Puedes reportar a la Junta de Directrices de Alquiler de la Ciudad de Nueva York si sospechas que tu aumento supera el umbral legal.

¿CÓMO PUEDO EVITAR UN AUMENTO REPENTINO DE LA RENTA?

Si vives en un apartamento sin alquiler estabilizado, no hay forma de evitar un aumento del alquiler. Sin embargo, puedes disminuir tus posibilidades de experimentar uno al firmar un contrato de arrendamiento más largo. De esa manera, al menos puedes estar seguro de un monto de alquiler fijo durante el período de arrendamiento.

Abre aquí para conocer más sobre las leyes de vivienda de Nueva York.