¿Tu casero se niega sin razón a pagarte el depósito de seguridad? Esto dicen las leyes de NY y NJ

Los inquilinos que se mudan necesitan dinero extra para pagar su primer mes de renta y el depósito de seguridad que requiere el nuevo casero, y es probable que estén contando con el depósito de seguridad que entregaron a su antiguo arrendador para cubrir algunos gastos inesperados. 

Sin embargo, algunos propietarios incumplen los plazos establecidos por las leyes estatales para devolver el depósito de seguridad o retienen el dinero sin justificación legal, lo que afecta las finanzas de los inquilinos que necesitan ese pago para costear su mudanza o recuperar su estabilidad económica.

La ley de Nueva York exige que el arrendador devuelva el depósito de seguridad dentro de los 14 días posteriores a que el arrendatario haya entregado la propiedad de alquiler, es decir, devuelto las llaves y desalojado la propiedad.

En Nueva Jersey, el plazo es de 30 días posteriores a que el arrendatario haya entregado la propiedad de alquiler al arrendador, pero dentro de los cinco días en caso de incendio, inundación o evacuación.

Por otro lado, hay un límite de lo que el casero puede pedir de depósito de seguridad. En Nueva York, un casero solo puede solicitar un mes de lo equivalente a la renta para unidades que no estén sujetas a la Ley de Alquiler y Rehabilitación de la Ciudad o la Ley de Control de Alquiler de Vivienda de Emergencia. En el Estado Jardín, los caseros pueden solicitar hasta un mes y medio. 

ESTO DICEN LAS LEYES EN CADA ESTADO:

NUEVA YORK

La mayoría de los arrendamientos residenciales y contratos de alquiler en Nueva York requieren un depósito de seguridad que está destinado a cubrir los daños a las instalaciones más allá del desgaste normal. 

El casero deberá guardar el depósito en una cuenta bancaria no personal y revelar el nombre de la institución financiera y la dirección. 

El propietario puede retener una tarifa administrativa del 1% anual sobre la suma depositada. Además, los propietarios de unidades no reguladas en edificios con seis o más unidades deben pagar intereses a los inquilinos sobre el depósito de seguridad. El interés puede restarse del alquiler, pagarse al final de cada año o pagarse al final del arrendamiento, según la elección del inquilino. 

Por ejemplo, si un inquilino proporciona un depósito de seguridad de $400 y el propietario coloca ese depósito en una cuenta bancaria que devenga intereses pagando 2.5% de interés, luego al final del año la cuenta ha ganado $10.00 en intereses. El inquilino tiene derecho a $6.00 y el propietario puede retener $4.00, que es el 1% del depósito, como tasa administrativa.

Si desea ir directamente a la fuente y buscar la ley de Nueva York sobre depósitos de seguridad, o si está escribiendo una carta a un arrendador y deseas citar la ley aplicable, puedes encontrar los estatutos en Ley de Obligaciones Generales de Nueva York, secciones 7-103 a 7-108 (2020). Para acceder a los estatutos de Nueva York, visita el sitio web del Senado del estado de Nueva York o consulta el sitio de investigación legal de la Biblioteca del Congreso.

El sitio web de la Procuraduría General de Nueva York también ofrece una lista de recursos de vivienda y alquiler en Nueva York.

Por otro lado, si se vende el edificio, el propietario debe transferir todos los depósitos de seguridad al nuevo propietario dentro de cinco días, o devolver los depósitos de seguridad a los inquilinos. Los propietarios deben notificar a los inquilinos, por correo registrado o certificado, a nombre y domicilio del nuevo propietario.

Los compradores de edificios con renta estabilizada son directamente responsables ante los inquilinos de la devolución del depósito y cualquier interés. Esta responsabilidad existe ya sea que el nuevo arrendador haya recibido o no el depósito de seguridad del propietario anterior.

Los compradores de edificios con alquiler controlado o edificios que contengan seis o más apartamentos donde los inquilinos tienen contratos de arrendamiento por escrito también son directamente responsables por la devolución del depósito e intereses. 

CUÁNDO PRESENTAR UNA QUEJA

En Nueva York, los litigios por los depósitos de seguridad constituyen un gran porcentaje de las disputas entre propietarios e inquilinos que terminan en los tribunales de reclamos menores. Las demandas están relacionadas con propietarios que retuvieron injustamente el dinero del depósito para limpieza, reparaciones o alquiler atrasado, o no devolvieron el depósito en absoluto. 

El primer paso para presentar una demanda en la corte de reclamos menores de Nueva York contra su arrendador es asegurarse de que tiene fundamentos legales para hacerlo. Algunas razones válidas incluyen las siguientes: 

• El propietario no devolvió su depósito de seguridad dentro del plazo requerido. Los propietarios de Nueva York deben devolver los depósitos de seguridad no más de 14 días después de que termine el arrendamiento.
• El casero no notificó a tiempo las deducciones del depósito de seguridad. Los propietarios de Nueva York deben dar aviso por adelantado antes de hacer deducciones de los depósitos de seguridad.
• Uso indebido de su depósito de seguridad. Los propietarios no pueden usar los depósitos de seguridad para otras actividades no sean cubrir daños en la propiedad. 
• Deducciones excesivas o extremas del depósito de seguridad. Incluso cuando los propietarios tienen una buena razón para hacer deducciones, deben cobrar tarifas razonables respaldadas por recibos. No pueden usar un depósito de seguridad para mejorar la unidad.
• Cargos por limpieza. Los propietarios no pueden deducir las tarifas de limpieza de los depósitos de seguridad si ya pagaste una tarifa. 

Deberá asegurarse de tener evidencia, como correspondencia escrita, una lista completa de verificación de propietarios e inquilinos o testigos que puedan testificar sobre las condiciones en que dejó la unidad, para respaldar su afirmación de que tiene derecho a una devolución de al menos parte de su depósito de seguridad. Sin evidencia, su caso puede ser difícil de probar y podría resultar en una batalla de su palabra contra la palabra del arrendador en la corte.

SOLICITE EL DEPÓSITO POR ESCRITO

Antes de presentar una demanda en la corte de reclamos menores, primero escriba al arrendador para pedir la devolución de su depósito de seguridad. La carta debe detallar los hechos principales, sus derechos legales, lo que quiere exactamente y su intención de demandar si es necesario. 

Enviar un aviso como ese por escrito es importante por varias razones:

• Es una oportunidad para darle al arrendador su dirección de reenvío (algo que debería haber hecho cuando notificó que se mudaría, pero es una buena idea proporcionarla nuevamente).
• Es una oportunidad para resumir sus reclamos en un solo documento que se puede presentar ante el tribunal.
• Su carta hace que sea más probable que reciba daños punitivos (penalidades) (disponibles en muchos estados) si el arrendador no cumple con la ley de depósito de seguridad.
• Envíe su carta por correo certificado (se solicita acuse de recibo) o utilice un servicio de entrega que le dará un recibo que confirme la entrega. Guarde una copia de su carta y el recibo de entrega. Los necesitarás si van a  la corte.

Si el arrendador no responde, puede presentar una demanda de inmediato, pero los tribunales recomiendan primero la mediación. Es decir, que una tercera parte neutral ayuda al arrendador y al arrendatario a negociar un acuerdo. 

DÓNDE PRESENTAR LA QUEJA 

Una opción es el tribunal de reclamos menores de Nueva York, donde no se necesita un abogado. Los casos judiciales de reclamos menores en general se presentan ante un juez dentro de uno o dos meses de la presentación inicial.

La cantidad máxima por la que puede demandar en el Tribunal de Reclamos Menores de la Ciudad de Nueva York es de $10,000. En otros tribunales de la ciudad, así como en los tribunales de reclamos menores de los condados de Nassau y Suffolk, el máximo es de $5,000, y en los tribunales en otras regiones del estado es un máximo de $3,000.

Pero también puede presentar una queja en línea ante la Procuraduría General del Estado de Nueva York. También puedes llamar al (212) 416-8000 de lunes a viernes de 9 a.m. a 5 p.m.

Abre aquí para más detalles en español.

NUEVA JERSEY 

Al igual que en Nueva York, los propietarios deben mantener los depósitos de seguridad en una cuenta separada. Dentro de los 30 días posteriores a la recepción del depósito (y cada vez que el arrendador pague intereses al arrendatario), el arrendador debe revelar el nombre y la dirección de la institución financiera donde se realiza el depósito, el tipo de cuenta, la tasa de interés actual y el monto del depósito.

Los propietarios con 10 o más unidades deben invertir los depósitos según lo especificado por ley o colocar el depósito en un fondo de mercado monetario asegurado. Los propietarios con menos de 10 unidades pueden depositar en una cuenta que devenga intereses en cualquier institución financiera de Nueva Jersey asegurada por la FDIC. Todos los propietarios pueden pagar a los inquilinos los intereses devengados en la cuenta anualmente o acreditar los intereses devengados para el pago del alquiler adeudado.

Los inquilinos deben tener en cuenta que existen ciertas excepciones a las reglas de depósito de seguridad de Nueva Jersey. Las leyes de depósito de seguridad del estado no se aplican a los edificios ocupados por el propietario con tres unidades o menos, a menos que el inquilino notifique por escrito al propietario con 30 días de anticipación sobre el deseo del inquilino de invocar la ley.

Si desea ir directamente a la fuente y buscar la ley de Nueva Jersey sobre depósitos de seguridad, puede encontrar los estatutos pertinentes las secciones anotadas 46:8-19, 44:8-21.1, 44:8-21.2, 44:8-26 (2020). Para acceder a los estatutos, visite el sitio web del Departamento de Estado de Nueva Jersey, o consulte el sitio de investigación legal de la Biblioteca del Congreso.

CUÁNDO PRESENTAR UNA QUEJA

Después de mudarse, el propietario deberá inspeccionar la unidad de alquiler para evaluar qué limpieza y reparación de daños es necesaria. Muchos propietarios hacen esto por su cuenta y simplemente le enviarán un estado de cuenta detallado con el saldo restante del depósito. Idealmente, su arrendador habrá usado algún tipo de inventario o Lista de Verificación de Arrendador-Inquilino cuando se mudó, para que pueda comparar la condición del alquiler al comienzo y al final del arrendamiento.

También es una buena idea fotografiar o grabar en video la unidad de alquiler antes de irse, de modo que tenga una prueba visual de la condición de la unidad de alquiler para presentarla ante el tribunal. Idealmente, también habrá hecho esto cuando se mudó, para que tenga fotos de antes y después.

Si ha realizado un trabajo minucioso de limpieza y reparación de cualquier daño que usted (o su mascota o invitado) haya causado, es de esperar que el propietario le devuelva la totalidad o la mayor parte de su depósito. Si el arrendador ha identificado problemas que usted considera que son su responsabilidad, pregúntele si puede limpiar más (o reparar cualquier daño identificado en la inspección final) antes de que el arrendador haga deducciones de su depósito.

Similar al otro lado del río Hudson, si su arrendador no le devolvió su depósito o proporcionó un detalle de las deducciones antes de la fecha límite estatal, o si el arrendador tomó deducciones que usted no cree que estén justificadas, solicite la devolución de su depósito por escrito. Su carta debe detallar los hechos principales, sus derechos legales, lo que quiere exactamente y su intención de demandar en la corte de reclamos menores si es necesario. 

Si su arrendador no le ha dado una respuesta satisfactoria a su carta de demanda, puede presentar una demanda o probar la mediación. 

Visita la hoja informativa Landlord/Tenant Frequently Asked Questions del sistema de cortes de Nueva Jersey para más detalles. 

ASEGURARSE DE RECUPERAR SU DINERO DE MANERA OPORTUNA, TANTO EN NY COMO EN NJ

1. PLANIFIQUE LA MUDANZA CON ANTICIPACIÓN

Si tiene un arrendamiento de mes a mes, entregue al arrendador el aviso legalmente requerido para terminar su arrendamiento. Si no da la notificación adecuada, podría terminar debiendo un alquiler adicional, que el arrendador puede deducir de su depósito de seguridad. Haga una copia de su notificación y envíela por correo certificado, con acuse de recibo. Necesitará esta evidencia si termina en la corte de reclamos. 

Pida estar allí cuando el propietario inspeccione la unidad. Siempre pida asistir a la inspección final de la propiedad del arrendador, para que pueda solucionar los problemas o hacer más limpieza. 

Confirme sus planes de limpieza con su arrendador. Asegúrese de entender lo que espera el propietario. Limpie a fondo y arregle cualquier daño que usted, sus invitados o sus mascotas hayan causado. Cuando se vaya, devuelva todas las llaves y retire todo, incluida la basura, la comida y los artículos de limpieza.

Documente su trabajo de limpieza y reparación. Tome fotos y videos del alquiler cuando haya terminado y obtenga testigos que puedan dar fe de su trabajo.

2. NO CONFUNDA LA RENTA DEL ÚLTIMO MES CON EL DEPÓSITO

Si pagó una suma de dinero claramente etiquetada como "alquiler del último mes" antes de mudarse a un alquiler, obviamente puede usarla para cubrir el alquiler del último mes antes de mudarse. 

Pero si su arrendador cobró específicamente un depósito de seguridad, no asuma que puede usar este dinero para el último mes de alquiler a menos que obtenga la aprobación del arrendador. Por lo general, la mayoría de los propietarios querrán retener todo el depósito hasta que usted se mude, en caso de que necesiten hacer reparaciones o una limpieza profunda. Si usa parte del depósito para el alquiler del último mes, es posible que el propietario no tenga fondos suficientes para cubrir el reemplazo de artículos, las reparaciones y la limpieza de la unidad de alquiler.

3. SEPA A LO QUE TIENE DERECHO

Tanto Nueva York como Nueva Jersey obligan a los propietarios a seguir pautas estrictas sobre cuándo y cómo devolver los depósitos de seguridad. Los propietarios que violen estas leyes pueden perder el depósito por completo o enfrentarse a fuertes sanciones.

Ambos estados establecen una fecha límite para que el propietario le envíe por correo lo siguiente:

• Una declaración detallada de cómo se ha aplicado el depósito al alquiler atrasado, la limpieza y las reparaciones, en caso de que se haya usado para esos fines. 
• Lo que queda del depósito (incluido cualquier interés que requiera su estado o ciudad). 
• Una lista de las deducciones propuestas antes de que se realicen.

Las leyes estatales permiten que los propietarios usen depósitos para cubrir alquiler no pagado u otros cargos, por ejemplo, facturas de servicios públicos no pagadas reparar los daños causados ​​por usted o sus invitados (pero no por el desgaste normal), y limpiar las instalaciones para que estén tan limpias como cuando te mudaste.

3.NOTICIA AL CASERO ANTES DE DEMANDAR O PRESENTAR UNA QUEJA

Si no está satisfecho con las deducciones de su arrendador, no obtiene un desglose o si el arrendador violó la ley estatal de depósito de seguridad de alguna otra manera, intente solucionarlo. El acuerdo es un contrato legal, y si el arrendador no lo cumple, puede ir a la corte de reclamos menores.

Si las negociaciones no funcionan, escríbale al arrendador una carta de demanda solicitando la devolución del depósito. 

• Revise de manera concisa los hechos principales y exponga las razones por las que su arrendador le debe dinero.
• Incluya copias de cartas y acuerdos relevantes, como su aviso de mudanza.
• Solicite exactamente lo que desea, como el monto total de su depósito.
• Citar la ley de depósito de seguridad del estado.
• Diga que demandará de inmediato en la corte de reclamos menores si es necesario.

5. DEMANDE EN LA CORTE DE RECLAMOS MENORES SI ES NECESARIO

Si el propietario no responde antes de la fecha límite o no está satisfecho con la respuesta, puede presentar una demanda en un tribunal de reclamos menores.

Demande por el monto del depósito de seguridad que su arrendador retuvo indebidamente y, si su estado o ciudad lo requiere, por los intereses. También puede demandar por daños punitivos adicionales (según las reglas de su estado) si el arrendador actuó de mala fe. 

Presentar un reclamo menor generalmente cuesta entre $10 y $50. 

Para prepararse para la corte de reclamos menores, deberá reunir y organizar claramente todas sus pruebas, como su aviso de intención de mudarse, fotos de la unidad de alquiler antes de mudarse y cuándo se fue, y cartas de demanda.

El juicio, que consiste en que cada parte presente su versión de lo sucedido, rara vez toma más de 15 minutos. El juez anuncia una decisión allí mismo en la sala del tribunal o la envía por correo (a menudo dentro de unos días).

Para más detalles sobre las leyes en Nueva York visita https://ag.ny.gov/sites/default/files/tenants_rights_spanish.pdf.

Para más información de las leyes de Nueva Jersey visita https://www.nj.gov/dca/divisions/codes/offices/landlord_tenant_information.html.