WASHINGTON DC - Con la tasa hipotecaria a 30 años más alta de las últimas dos décadas, fruto de las subidas de tipos de interés, y con una acuciante falta de oferta, los estadounidenses tienen cada vez más complicado comprar una casa y el número de solicitudes de hipotecas, así como el de compraventas, está bajando y seguirá haciéndolo en los próximos meses.
"Creo que durante varios años será difícil comprar una casa, hasta que la oferta aumente", y que "el número de compraventas va a disminuir mucho en los próximos meses", cuenta Ken H. Johnson, economista experto en el sector inmobiliario.
Según los últimos datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, en inglés), el Índice de Ventas de Viviendas Pendientes (PHSI) -un indicador basado en la firma de contratos- cayó un 7.1% en agosto e interanualmente un 18.7%.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano señaló recientemente que las ventas de casas unifamiliares nuevas en agosto bajaron el 8.7% con respecto a julio, mientras que las solicitudes de hipotecas cayeron un 6% en la semana que finalizó el 29 de septiembre, la caída más pronunciada desde abril, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de América.
Unos datos que se producen en un momento en el que los tipos de interés están su máximo en dos décadas, tras las once subidas realizadas desde marzo de 2022 por la Reserva Federal para controlar los precios. Están en una horquilla de entre el 5.25% y el 5.5% y, según los expertos, podrían cerrar el año subiendo otro cuarto de punto más.
Esto ha hecho que la tasa de interés promedio del contrato para hipotecas de tasa fija a 30 años haya subido al 7.53% en la semana que finalizó el 29 de septiembre, la tasa más alta desde noviembre de 2000, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de América.
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Pero los altos tipos de interés no son el principal problema que tiene el mercado inmobiliario en el país, sino que lo es la falta de oferta, que se está agravando precisamente con la subidas de tipos, señala Jeffrey P. Cohen, profesor de la Universidad de Connecticut experto en inmobiliario.
"Los propietarios de viviendas que quieren comprar una casa no quieren poner la suya a la venta porque muchas personas tienen hipotecas fijas a 30 años con intereses de alrededor del 3% y si intentaran vender su casa tendrían que comprar otra y obtener una hipoteca de alrededor del 8%, algo que está provocando que la gente no ponga sus casas en el mercado", explica.
¿HAY O NO UNA CRISIS EN EL MERCADO INMOBILIARIO?
Ante este panorama, ¿consideran los expertos que el mercado inmobiliario estadounidense está en crisis? Johnson rechaza definirlo así. "Dudo en llamarla crisis. Creo que estamos en una situación bastante singular ya que la demografía en todo el país está cambiando significativamente y hay una enorme escasez de oferta", insiste.
"Hay preocupaciones sobre la posibilidad de otra crisis inmobiliaria en los próximos meses o años, pero creo que son bastante limitadas y en concreto yo no tengo esa preocupación. Creo que tenemos tal escasez de oferta de unidades para vivir y poseer que la probabilidad de una crisis inmobiliaria es bastante pequeña", afirma.
Tampoco Cohen llamaría crisis a lo que se está viviendo, pues no recuerda en absoluto a lo acontecido en 2007-2008, con el estallido de la burbuja inmobiliaria.
"Es un momento diferente. Si alguien piensa que el mercado inmobiliario está en crisis, diría que es un tipo de crisis diferente a la que vimos en 2008. En 2008 hubo un problema con las ejecuciones hipotecarias, la gente no podía pagar sus hipotecas, pero ahora es más bien una crisis de suministro, que es lo que está provocando que los precios suban", cuenta.
Es tiempo, por tanto, de buscar soluciones que hasta ahora no se han llevado a cabo, señala Cohen. Alentar a los desarrolladores a que adapten los miles de edificios comerciales "que no se utilizan plenamente en este momento", como los "espacios de oficinas" o invertir en la renovación de edificios de apartamentos en zonas urbanas, podría ser una solución parcial, señala.
También fomentar la construcción de vivienda pública, que "no es suficiente" y funciona con largas listas de espera. "Los gobiernos estatales y locales deberían hacer más para tratar de desarrollar viviendas más asequibles o viviendas públicas", opina el experto.
